市房产管理中心负责人就学习宣传贯彻新修订的《河南省物业管理条例》答记者问

问:配置必要物业管理用房是开展物业管理活动的物质基础,在我市一些小区,要么没有配置物业服务管理用房,要么配置的物业管理用房面积很小,要么配置的是一些临时性建筑。据说物业管理用房的产权归全体业主共有,不配置、少配置或不按标准配置,都损害了业主的合法权益。新《条例》是怎么解决这些问题的?

答:您讲的情况确实存在。新《条例》以维护业主合法权益为出发点,明确规定了规划部门、房管部门(或不动产登记部门)、建设单位及其他主体在规划、销售、配置、使用物业管理用房方面的责任和义务。

对城乡规划行政主管部门的要求是,在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示,并确保载明并公示的物业管理用房配置面积比例标准和相关要求符合新《条例》的规定。

对市、县房管部门(或不动产登记部门)的要求是,将物业管理用房的坐落和建筑面积在商品房预售许可或者现房销售备案证上注明,禁止建设单位将物业管理用房纳入可销售范围。

对建设单位的要求是,在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。应当无偿配置物业管理用房,其费用列入开发建设成本。应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,并符合下列要求:(一)2万平方米以下的,物业管理用房面积不低于80平方米;2万平方米至20万平方米部分,按照4‰的比例配置;20万平方米以上至30万平方米部分,按照3‰的比例配置;30万平方米以上部分,按照2‰的比例配置;(二)应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

新《条例》还明确规定,物业管理用房的产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于20平方米。

以上措施,对于解决配置物业管理用房方面存在的问题,维护业主的合法权益将发挥积极的作用。

问:小区内养犬现象比较普遍,一些业主占用走道等公共场所养犬,放任犬只便溺及狂吠,因管理不善而导致咬伤业主的事情也经常发生,业主对此反映强烈,希望有关部门能够加强对小区的犬只管理工作。请您谈谈《条例》对此有哪些规定?

答:养犬问题比较复杂,既不能一禁了之,也不能放任不管。您提到的占用走道等公共场所养犬的问题属于侵占或者擅自改变用途的行为,国务院《物业管理条例》已经有法律责任的规定,新《条例》又作了重申,规定由县级以上人民政府房管部门或者其他依法行使监督管理权的部门,责令限期改正,恢复原状,并对个人处1000元以上1万元以下罚款,对单位处5万元以上20万元以下罚款。

关于放任犬只便溺的问题,鉴于《河南省<城市市容和环境卫生管理条例>实施办法》已经做出对“牲畜或者宠物的携带者对牲畜或者宠物的粪便不及时清除的,将由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门责令其纠正违法行为,清除污物、污渍或者采取其他补救措施,给予警告,处以10元以上、50元以下罚款”之规定,故新《条例》并未规定相应的法律责任。

犬吠扰民的问题, 《社会治安管理处罚法》规定“违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定,制造噪声干扰他人正常生活的,处警告;警告后不改正的,处200元以上500元以下罚款。饲养动物,干扰他人正常生活的,处警告;警告后不改正的,或者放任动物恐吓他人的,处200元以上500元以下罚款”,故新《条例》对此也未作出规定。

对于犬只伤害他人的行为,新《条例》只规定“养犬人应当依法承担相应的法律责任”;相应的法律责任应当包括社会治安处罚、侵权赔偿等法律责任。

新《条例》主要对两个方面的问题进行了规范:一是禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,违者由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只,并处5000元以上1万元以下罚款。何谓饲养烈性犬和大型犬?新《条例》授权省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定具体品种和体高体重标准,并自本条例实施之日起一年内向社会公布。二是要求业主、物业使用人在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。违者由具有城市管理行政执法权的部门责令改正;拒不改正的,处500元以上1000元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。

问:新《条例》列举了物业管理区域内的十八种禁止行为,针对性很强,作为业主或者物业服务企业,遇到这些问题应当如何处理?

答:新《条例》第五十六条专门列举出了物业管理区域内的以下十八种禁止行为:

(一)损坏房屋承重结构、主体结构;(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;(六)擅自架设电线、电缆;(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;(九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;(十)制造超过规定标准的噪声或者影响邻居采光通风;(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;(十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

对于违反上述规定的行为,新《条例》规定:“物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。”

这里所说的有关行政主管部门,既包括房管部门,也包括新《条例》第七十三条列举的住房城乡建设、规划、城市管理执法、工商、物价、公安、质监、财政、审计、环保、人防等行政主管部门,而且还不仅仅局限于上述列举的部门。

新《条例》第九十条规定,对房管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员未按照本条例规定履行监督检查职责,未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议,未按照本条例规定筹备组织召开业主大会,发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理,截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金和其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为规定要依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。欢迎社会各界对我们房管部门进行监督。

新《条例》第八十九条对县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责,发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理和其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为,规定要依法给予行政处分。


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